LA BANCA Y EL LADRILLO

En 1991 se terminaron en España 274.000 nuevas viviendas, y la década prosiguió en una tónica similar, con un promedio de 255.00 anuales. Pero en 1999 ya se rebasó el límite de las 300.000, hasta llegar al máximo histórico de 2006  (657.990).  En un contexto económico y social favorable al crecimiento, un enfoque ideológico conservador logró,   mediante cambios en la normativa y en la práctica urbanística, una progresiva deslegitimación del planeamiento público para eliminar trabas al crecimiento y poderlo desarrollar en el suelo no urbanizable sin límites de cantidad ni localización. El resultado fue  un crecimiento urbanístico exagerado y desordenado : la conocida la burbuja inmobiliaria.

Nuestra crisis ha sido, fundamentalmente, provocada por esa burbuja. Pero la responsabilidad no sólo ha sido de los promotores inmobiliarios; es más, hay que señalar a un causante mucho   más importante, sin el cual nada de ello habría sido posible: la banca. Sobre todo la gran banca.

Los promotores –es su querencia natural- quieren vender casas, cuantas más mejor. Antes tienen que construirlas, y para ello necesitan dinero, bastante dinero. Ahí entran en juego las entidades financieras. Éstas prestan, o no prestan, en función de la opinión económica que tengan del proyecto, y para eso está el denominado departamento de Riesgos.

Tradicionalmente, este departamento se regía por reglas y procedimientos rígidos, ya que su papel era esencial para la solvencia de la entidad; se decía que prestar alegremente era la forma más rápida de arruinarse. Por otra parte, la banca tenía  excelentes profesionales en sus servicios de estudios que –estoy seguro- estimaban la imposibilidad de que el mercado absorbiera tanto ladrillo, ya que ante una demanda creciente los precios se iban  a disparar con toda seguridad ( El precio medio de mercado equivalía en 1997 a unos 4,3 salarios brutos anuales, mientras que en 2006 dicha relación se situó en 9,1).

Y eso fue, justamente, lo que sucedió. Ante la expectativa de levantar  millones de casas, la banca salivó pensando en las comisiones e intereses a percibir por los préstamos a promotores y ciudadanos. Así, se relajaron las normas y límites de riesgos y se gastó mucho dinero en publicitar lo barato y fácil que era comprarse una casa.  Año tras año, entre 1997 y 2007  parecía que había “ barra libre” y el globo se iba hinchando con la anuencia del Gobernador del Banco de España, que de lo único que hablaba, entonces, era de moderación salarial.

Si la banca hubiera actuado ortodoxamente, los montantes crediticios concedidos al ladrillo hubieran sido mucho menores. Y por lo tanto la morosidad. Y, consecuentemente, los balances de las entidades financieras estarían ahora saneados. Y si así fuera, el crédito no estaría estrangulado.

Pero la banca actuó como actuó, y las consecuencias han resultado  nefastas, para ella también. Nadie, o casi nadie, dijo nada. Y los que menos, los medios de comunicación, que, recordemos, dependen financieramente de la banca. Los mismos medios que, ahora, se esfuerzan en convencernos que no hay más solución que la austeridad de todos los ciudadanos para tapar un agujero del que, de ninguna manera, son responsables.

Evolución   de   la   construcción   de   viviendas   en   España
Año	Visadas	Iniciadas	Terminadas
1991	274.136	205.460	274.343
1992	280.643	208.613	221.828
1993	252.787	199.144	223.584
1994	315.690	234.386	230.307
1995	347.727	302.457	221.252
1996	322.073	288.034	276.451
1997	399.007	324.599	299.595
1998	460.527	407.650	298.783
1999	563.682	511.854	356.781
2000	585.933	534.010	416.184
2001	547.883	523.839	505.271
2002	617.726	543.105	519.328
2003	681.178	623.084	508.268
2004	761.790	691.876	565.278
2005	812.294	716.035	590.631
2006	920.199	760.179	657.990
1997-2006	6.350.219	5.636.231	4.718.109
Fuente: Ministerio de Vivienda y Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España